안정적 상가임대 수익률을 위한 ‘A급 우량 임차인’ 분석[수원 당수동 성산타워 2편]

(성산타워 메디컬 타워 사례)

수원 당수동 성산타워 ‘안정적 상가임대수익률’ 확보를 위한 핵심 변수인 ‘임차인의 질’에 대해 분석한다. 상가 투자의 가장 큰 리스크인 ‘공실’을 최소화하고 장기적인 현금 흐름을 창출하기 위한 우량 임차인의 조건을 정의하고, ‘수원 성산타워’의 ‘메디컬 타워’ 및 ‘키 테넌트’ 선임대 사례를 중심으로 A급 우량 임차인이 자산 가치에 미치는 영향을 심층적으로 고찰한다.

메디컬 타워(Medical Tower)의 투자 가치 분석

‘선임대 상가’ 투자 포트폴리오 중에서도 ‘병원’ 업종이 높은 평가를 받는 이유는 다음과 같은 세
가지 특성 때문이다.

● 장기 계약 안정성 : 의료 업종은 고가의 전문 장비 도입 및 특수 인테리어 시공으로 인해 높은 수준의 초기 자본(Initial Capital)이 요구된다. 이는 임차인의 잦은 이전을 구조적으로 방지하며, 통상 5년 이상의 장기 임대차 계약으로 이어져 투자자에게 예측 가능하고 안정적인 수익을 보장한다.

● 높은 임대료 수준 : 전문직 업종으로서 높은 수익 구조를 가지고 있어, 일반 리테일 업종 대비 안정적으로 높은 수준의 임대료 지불 능력을 갖추고 있다.

● 경기 비민감성 : 의료 서비스는 경기 변동에 영향을 받지 않는 필수재적 성격을 띤다. 이는 경제 침체기에도 임대료 연체나 폐업의 리스크가 현저히 낮음을 의미하며, ‘상가임대수익률’의 하방 경직성을 확보하는 핵심 요소로 작용한다.

‘성산타워’ 3~6층에 구성된 메디컬 타워(치과, 내과, 정형외과 등)는 약 4.3만 배후수요의 필수
의료 수요를 독점적으로 충족시킴으로써, 위와 같은 ‘메디컬 타워 투자’의 모든 장점을
극대화하는 구조를 갖추고 있다.

키 테넌트(Key Tenant)의 집객 및 가치 상승 효과

건물 1층에 입점하는 ‘키 테넌트’는 해당 상가 전체의 성패를 좌우하는 중요한 변수다. ‘성산타워’
1층에 선임대 확정된 ‘약국’과 ‘GS프레시’는 건물 전체의 ‘상가임대수익률’에 다음과 같은 긍정적
영향을 미친다.

● 약국 : 상층부 메디컬 타워와 직접적인 연관성을 가지는 앵커 테넌트 로서, 병원 방문객이라는 고정적인 유동인구를 확보한다. 이는 1층 상권의 기초
체력을 다지는 역할을 한다.

● GS프레시 : 목적성 구매를 위한 강력한 유동인구 창출 능력을 보유한 키
테넌트다. 주 7일, 일정한 시간대에 꾸준한 집객 효과를 발휘하여 건물 전체의 인지도를
높이고, 타 호실의 공실률을 자연스럽게 하락시키는 파급 효과를 가진다.

결론적으로 ‘수원 성산타워’의 선임대 확정 호실은 A급 우량 임차인인 ‘병원’과 시너지를
창출하는 ‘키 테넌트’로 구성되어, 공실 리스크를 최소화하고 장기적이고 안정적인 현금 흐름을
추구하는 ‘안정형 투자자’에게 최적의 포트폴리오를 제공한다. 이는 단순한 ‘선임대 상가’를
넘어, 과학적으로 설계된 ‘저위험 고안정성 자산’으로 평가될 수 있다.

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키 테넌트가 상가 자산 가치 및 공실률에 미치는 영향 (수원 성산타워 1-2층 )