스스로에게 이 질문들을 던져보세요.
- “LTV 한도(예: 3.6억)는 넉넉하다는데, 왜 은행은 내 연봉 때문에 그 돈을 다 못 빌려준다고 할까?”
- “아들 결혼하는데 전세 자금 1억 원 보태주려는데… 설마 내가 가진 주택담보대출 때문에 이게 막힐 수도 있을까?”
- “지금 집 팔고 이사 가려는데, 내가 가진 ‘자동차 할부금’이나 ‘마이너스 통장’이 새 집 담보대출 한도를 깎아 먹을까?”
- “학자금 대출 조금 남은 것도 내 ‘생애 최초 주택담보대출’에 영향을 줄까?”
- “DSR이 꽉 찼을 때, 대출 한도를 합법적으로 늘릴 수 있는 현실적인 방법은 없을까?”
이 글은 LTV보다 무서운 진짜 규제 ‘DSR’이 당신의 삶에 어떻게 적용되는지, 실제 사례를 통해 명확한 숫자로 보여드립니다.
‘9.7 부동산 대책 3부작’ 그 두 번째 시간입니다. 1편에서는 주택 가격을 기준으로 대출 한도를 정하는 LTV(주택담보대출비율)라는 ‘넘어야 할 첫 번째 산’에 대해 알아봤습니다. LTV 조건에 맞춰 “우리 집은 최대 3.6억까지 대출이 가능하구나!” 안심하셨을 수도 있습니다.
하지만 은행이 그 돈을 전부 빌려주는 것은 아닙니다. 당신의 ‘상환 능력’을 현미경으로 들여다보는 진짜 최종 관문, “DSR(총부채원리금상환비율)이라는 ‘보이지 않는 벽'”이 남아있기 때문입니다.
이번 포스팅에서는 “그래서 DSR 때문에 내 대출이 얼마나 깎이는 건데?”라는 가장 본질적인 질문에 답해드리고자 합니다. ‘자녀 결혼을 앞둔 부모님’, ‘집 갈아타기를 준비하는 1주택자’ 등 우리 주변의 실제 사례를 통해 DSR의 모든 것을 완벽하게 파헤쳐 보겠습니다.
1. 도입: LTV는 넘었는데… ‘DSR’이라는 보이지 않는 벽
1편에서 확인했듯, LTV는 내가 사려는 집의 가치에 따라 대출의 ‘최대 한도’를 정해주는 1차 관문입니다. 하지만 은행 입장에서는 “이 사람이 이 돈을 빌려서 과연 갚을 능력이 될까?”를 따져보는 것이 더 중요합니다.
바로 이 ‘상환 능력’을 측정하는 지표가 DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)입니다.
DSR이란? 나의 1년 소득에서, 내가 가진 모든 대출의 연간 원리금(원금+이자) 상환액이 차지하는 비율을 의미합니다. 이번 9.7 부동산 대책으로 은행권 DSR은 40%가 적용됩니다. 즉, 연봉이 1억 원이라면 1년간 갚는 모든 대출의 원금과 이자의 합이 4,000만 원을 넘을 수 없다는 뜻입니다.
LTV가 대출의 ‘사이즈’를 결정한다면, DSR은 대출의 ‘무게’를 감당할 수 있는지 확인하는 과정입니다.
전세대출까지 막히나요? 정부 전세대출 DSR 포함 검토! [데일리뉴스 725]
2. [사례별 Q&A] 내 상황엔 DSR, 어떻게 적용될까?
백 마디 설명보다 하나의 사례가 더 와닿는 법이죠. 우리 주변에서 흔히 볼 수 있는 사례를 통해 DSR가 어떻게 작동하는지 직접 계산해 보겠습니다. (※계산 편의상 모든 대출 금리는 연 5%로 가정합니다.)
Q1. “아들 결혼하는데, 전세 자금 1억 정도 신용대출로 보태주고 싶습니다.” (50대 박부장 사례)
- 상황: 연봉 8,000만 원. 현재 거주 중인 아파트 주택담보대출(원리금균등상환) 2억 원(30년 만기) 보유 중.
- Q: 아들 전세 자금 1억 원을 신용대출(5년 만기 가정)로 마련해 줄 수 있을까요?
A: 결론부터 말씀드리면, 1억 원 전액 대출은 어렵습니다.
상세한 계산 과정은 다음과 같습니다.
- 박부장님의 연간 DSR 한도액 계산
- 연 소득 8,000만 원 X DSR 40% = 3,200만 원
- (박부장님은 1년에 모든 대출의 원리금으로 최대 3,200만 원까지 갚을 수 있습니다.)
- 기존 주택담보대출의 연간 원리금 계산
- 2억 원을 연 5%, 30년 만기 원리금균등상환으로 빌렸을 경우, 연간 상환액은 약 1,288만 원입니다.
- 신규 대출에 사용할 수 있는 잔여 한도 계산
- 연간 DSR 한도(3,200만 원) – 기존 주담대 연간 원리금(1,288만 원) = 1,912만 원
- (앞으로 새로운 대출을 받아 갚아나갈 수 있는 1년 치 원리금의 최대 금액입니다.)
- 최대 신규 신용대출 가능 금액 역산
- 남은 한도인 연 1,912만 원의 원리금을 5년간 갚으려면 얼마를 빌릴 수 있을까요?
- 연 5% 금리로 5년 만기 신용대출 시, 최대 약 8,000만 원까지 대출이 가능합니다.
최종 결론: 박부장님은 기존 주택담보대출의 원리금 때문에 DSR 한도가 이미 일부 채워져 있어, 아드님에게 1억 원을 모두 지원하기는 어렵습니다. 신용대출은 최대 약 8,000만 원까지만 가능할 것으로 보입니다.
Q2. “지금 집 팔고 더 좋은 집으로 이사 가려는데, 자동차 할부가 있네요.” (40대 최과장 사례)
- 상황: 연봉 1억 원. 3년 약정 자동차 할부금 2,000만 원과 마이너스 통장 1,000만 원 사용 중. 이사 갈 집에 필요한 신규 주택담보대출 4억 원(30년 만기) 희망.
- Q: 자동차 할부와 마이너스 통장이 있어도 4억 대출, 문제없을까요?
A: 다행히 원하는 4억 원 대출이 가능할 것으로 보입니다.
- 최과장님의 연간 DSR 한도액 계산
- 연 소득 1억 원 X DSR 40% = 4,000만 원
- 기존 대출의 연간 원리금 계산
- 자동차 할부: 2,000만 원(3년, 연 5%)의 연간 원리금은 약 718만 원입니다.
- 마이너스 통장: DSR 산정 시, 실제 사용액의 이자만 보는 것이 아니라, 통상 5년 만기로 원금을 나눠 갚는 것으로 계산해 부담이 큽니다. 여기서는 편의상 연간 이자(1,000만원 * 5% = 50만원)로만 계산했으나 실제 은행 심사는 더 까다로울 수 있습니다.
- 기존 대출 합계: 718만 원 + 50만 원 = 약 768만 원
- 신규 주담대에 사용할 수 있는 잔여 한도 계산
- 연간 DSR 한도(4,000만 원) – 기존 대출 연간 원리금(768만 원) = 3,232만 원
- 신규 주택담보대출 4억 원의 연간 원리금 계산
- 4억 원을 연 5%, 30년 만기 원리금균등상환 시, 연간 상환액은 약 2,577만 원입니다.
최종 결론: 신규 주담대의 연간 원리금(2,577만 원)이 최과장님의 잔여 DSR 한도(3,232만 원)보다 적으므로, 원하시는 4억 원 대출은 가능합니다. 하지만 만약 자동차 할부 외 다른 신용대출이 하나라도 더 있었다면 DSR 한도를 초과하여 대출이 불가능했을 것입니다.
Q3. “생애 최초로 내 집 마련, 최대한 대출받고 싶어요!” (30대 김대리 사례)
- 상황: 연봉 7,000만 원. 학자금 대출 1,500만 원(10년 만기) 남음. 생애최초 주택 구매자로 40년 만기 주택담보대출 3.5억 원 희망.
- Q: 학자금 대출이 남아있는데, 3.5억 원 대출이 가능할까요?
A: 네, 40년 만기 장기 대출 덕분에 가능합니다.
- 김대리님의 연간 DSR 한도액 계산
- 연 소득 7,000만 원 X DSR 40% = 2,800만 원
- 기존 학자금 대출의 연간 원리금 계산
- 1,500만 원(10년, 연 5%)의 연간 원리금은 약 191만 원입니다.
- 신규 주담대에 사용할 수 있는 잔여 한도 계산
- 연간 DSR 한도(2,800만 원) – 기존 대출 연간 원리금(191만 원) = 2,609만 원
- 신규 주택담보대출 3.5억 원의 연간 원리금 계산 (40년 만기)
- 3.5억 원을 연 5%, 40년 만기 원리금균등상환 시, 연간 상환액은 약 2,255만 원입니다.
- (만약 30년 만기였다면 연간 상환액이 약 2,548만 원으로 늘어납니다.)
최종 결론: 신규 주담대의 연간 원리금(2,255만 원)이 잔여 DSR 한도(2,609만 원) 이내이므로 3.5억 원 대출은 가능합니다. 여기서 핵심은 ’40년’이라는 긴 대출 기간입니다. 대출 기간이 길어지면 매년 갚는 원리금 부담이 줄어 DSR 계산에 유리해지기 때문입니다.
3. ‘내 DSR’ 직접 계산해보기 (Step-by-Step 셀프 가이드)
이제 당신의 DSR을 직접 계산해볼 차례입니다. 아래 5단계를 따라 해보세요.
- 1단계: 나의 연 소득 확인하기
- 직장인이라면 ‘근로소득원천징수영수증’의 총급여액, 사업자라면 ‘소득금액증명원’의 소득금액을 기준으로 합니다. 최근 2개년 소득 증빙을 통해 평균을 내는 등 은행마다 기준이 다를 수 있으니 확인이 필요합니다.
- 2단계: 나의 ‘모든’ 부채 목록 작성하기
- 주택담보대출, 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론, 현금서비스, 마이너스 통장, 리스 등 금융기관에서 빌린 모든 돈이 포함됩니다. 빠짐없이 리스트를 만드세요.
- 3단계: 각 부채의 ‘연간 원리금 상환액’ 계산하기
- 가장 어려운 단계입니다. 은행 앱이나 네이버의 ‘대출 이자 계산기’를 활용하면 쉽게 계산할 수 있습니다. 각 대출의 남은 원금, 금리, 만기를 입력하면 연간 상환액을 확인할 수 있습니다.
- ※주의: 마이너스 통장이나 카드론은 실제 사용액이 아닌 약정 한도 전체를 기준으로 하거나, 만기를 짧게(통상 5~10년) 잡아 계산하므로 실제보다 DSR이 훨씬 높게 잡힐 수 있습니다.
- 4단계: (연간 총 원리금 상환액 ÷ 연 소득) X 100
- 3단계에서 계산한 모든 대출의 연간 원리금을 합산한 뒤, 1단계에서 확인한 연 소득으로 나눕니다. 그리고 100을 곱하면 당신의 DSR(%)이 나옵니다.
- 5단계: DSR 40%와 비교하기
- 계산된 DSR이 40%보다 낮다면, 그 차이만큼 추가 대출 여력이 있다는 의미입니다. 만약 40%를 넘는다면 신규 대출은 사실상 불가능합니다.
4. DSR 한도를 늘리는 현실적인 방법 4가지
DSR 때문에 원하는 만큼 대출이 나오지 않는다면 어떻게 해야 할까요? 다음 4가지 방법을 고려해볼 수 있습니다.
- 고금리, 단기 대출부터 정리하기 (빚 다이어트)
- DSR에 가장 큰 영향을 미치는 것은 ‘단기’ 대출입니다. 특히 카드론, 신용대출, 자동차 할부 등 만기가 짧은 대출을 먼저 상환하면 연간 원리금 상환액이 크게 줄어 DSR에 숨통이 트입니다.
- 대출 기간은 최대한 길게 설정하기
- 위의 김대리 사례처럼, 대출 기간을 30년에서 40년으로 늘리면 매년 갚는 원리금이 줄어 DSR 한도를 확보하는 데 유리합니다.
- 인정 소득(증빙 소득) 늘리기
- 연봉 외에 상여금, 성과급 등 서류로 증빙 가능한 소득이 있다면 최대한 합산하여 신고하는 것이 DSR 산정의 기준이 되는 ‘연 소득’을 높이는 방법입니다.
- 부부 공동명의 또는 차주 변경 고려하기
- 맞벌이 부부라면 소득이 더 많은 사람을 차주(대출받는 사람)로 설정하거나, 공동명의로 대출을 받아 두 사람의 소득을 합산하면 DSR 한도를 크게 늘릴 수 있습니다.
서두의 질문, 해답은 이렇습니다.
Q1. LTV 한도는 넉넉한데, 왜 DSR 때문에 대출이 안 나오나요?
A: LTV는 ‘집값’ 기준의 1차 한도일 뿐, ‘연봉’ 기준의 2차 한도인 DSR 40% 룰을 통과해야 합니다. 연봉 1억 원이면 모든 대출(주담대, 신용, 할부 등)의 연간 원리금 합이 4,000만 원을 넘을 수 없습니다. LTV 한도가 남아도 DSR이 꽉 차면 대출은 0원입니다.
Q2. 내 주택담보대출이 아들 전세 자금(신용대출)을 막을 수 있나요?
A: 네, 막을 수 있습니다. 본문 사례(박부장)처럼, 기존 주택담보대출의 연간 원리금이 DSR 한도의 상당 부분을 차지합니다. 이 때문에 연봉 8,000만 원이라도 신규 신용대출 1억 원이 아닌 8,000만 원까지만 가능한 것으로 계산되었습니다.
Q3. ‘자동차 할부’나 ‘마이너스 통장’이 새 집 담보대출을 깎아 먹나요?
A: 네, DSR 계산 시 100% 포함되며 매우 큰 영향을 줍니다. 특히 자동차 할부, 신용대출 등은 만기가 짧아 연간 원리금 상환액이 크게 잡힙니다. 본문 사례(최과장)에서도 이로 인해 DSR 한도를 거의 꽉 채웠으며, 만약 신용대출이 하나라도 더 있었다면 4억 대출은 불가능했을 것입니다.
Q4. ‘학자금 대출’도 생애 최초 대출에 영향을 주나요?
A: 네, 영향을 줍니다. DSR은 ‘모든’ 금융권 부채를 포함하므로 학자금 대출의 연간 원리금도 DSR 한도를 차지합니다. 다만, 본문 사례(김대리)처럼 주담대 만기를 40년으로 길게 설정하면 연간 상환 부담이 줄어 DSR 규제를 통과할 수 있었습니다.
Q5. DSR 한도를 늘릴 현실적인 방법은 없나요?
A: 4가지 방법이 있습니다. 1) 카드론, 자동차 할부 등 만기가 ‘짧은’ 대출부터 갚기, 2) 주담대 만기를 30년에서 40년으로 ‘길게’ 설정하기, 3) 부부 소득을 합산(공동명의)하기, 4) 상여금 등 증빙 소득을 최대한 합치기입니다.
5.DSR 시대, ‘자산’이 아닌 ‘소득’ 중심의 계획을
9.7 부동산 대책의 핵심인 DSR 40% 규제는 우리에게 명확한 메시지를 던집니다. 이제는 “어느 아파트를 가졌는가(LTV)”보다 “매년 얼마를 벌어서 빚을 갚을 수 있는가(DSR)“가 대출의 열쇠가 되었다는 것입니다.
DSR은 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있지만, 사실 나의 재무 건전성을 확인하는 가장 확실한 ‘바로미터’입니다. 무리한 ‘영끌’을 막고, 갚을 수 있는 능력 안에서 빌리도록 유도하는 장치이기 때문입니다.
오늘 알려드린 계산법과 사례를 통해 본인의 상황을 점검해 보시고, 미래의 내 집 마련과 자금 계획을 한 걸음 더 스마트하게 세워보시길 바랍니다.
다음 <9.7 부동산 대책 3부작> 마지막 3편에서는 ‘달라지는 청약 제도와 신생아 특별공급’에 대해 자세히 알아보겠습니다. 감사합니다.