키 테넌트가 상가 자산 가치 및 공실률에 미치는 영향 (수원 성산타워 1-2층 )

상업용 부동산의 ‘상가 자산 가치’를 결정하는 핵심 요인인 ‘키 테넌트’의 역할에 대해 분석한다. 키 테넌트가 유발하는 트래픽이 건물 전체 ‘공실률’에 미치는 긍정적 상관관계를 규명하고, ‘수원 성산타워’ 1, 2층의 대형 상가 입점 사례를 중심으로 성공적인 MD 구성이 투자자에게 제공하는 장기적 안정성과 자산 가치 상승 효과를 분석한다.

키 테넌트의 유형별 집객 효과

키 테넌트는 유발하는 트래픽의 성격에 따라 크게 두 가지로 분류할 수 있으며, ‘성산타워’는 이 두 유형을 전략적으로 모두 배치하였다.

● ① 일상 소비형: 1층에 입점하는 상가가 이에 해당한다. 이들은 4.3만 배후수요의 반복적이고 필수적인 소비를 담당하여, 예측 가능한 고정 트래픽을 지속적으로 유발한다. 이는 상가 활성화의 기초 체력을 형성하는 핵심 요소다.

● ② 목적 방문형: 2층에 입점하는 ‘대형 생활센스 스토어’는 광역 수요를 유인하는 앵커 역할을 수행한다. 해당 브랜드를 특정하여 방문하는 목적성 트래픽을 창출함으로써, 상권의 커버리지를 지구 내에 한정하지 않고 외부 지역까지 확장시키는 효과를 가진다.

트래픽 확산과 공실률 감소

1, 2층의 키 테넌트가 생성한 트래픽은 상층부의 공실률 감소에 직접적인 영향을 미친다. 이는 ‘분수 효과’와 ‘후광 효과’의 두 가지 메커니즘으로 설명할 수 있다.

● 분수 효과: 저층부의 방문객이 상층부로 자연스럽게 이동, 체류하며 타 점포를 인지하고 소비할 가능성을 높이는 현상이다. 이는 3층 이상의 ‘메디컬 타워’ 및 타 업종(학원, F&B)의 잠재 고객을 증가시켜 임차인의 영업 안정성을 높이고, 결과적으로 건물의 전체 공실률을 낮춘다.

● 후광 효과: 강력한 브랜드 인지도를 가진 키 테넌트는 건물 전체의 인지도와 신뢰도를 제고한다. 이는 타 호실의 임차인 모집 시 긍정적인 요소로 작용하며, 임대차 계약의 안정성을 높이는 데 기여한다.

결론

‘수원 성산타워’는 ‘키 테넌트’와 2편에서 분석한 ‘우량 임차인(병원)’이 유기적으로 결합된 성공적인 MD 구성의 대표적 사례이다. 이러한 전략적 구성은 투자자에게 단기적인 임대 수익의 안정화뿐만 아니라, 장기적인 ‘상가 자산 가치’ 상승을 보장하는 핵심 동력으로 작용한다. 따라서 성산타워는 변동성이 높은 시장 환경 속에서 안정적인 포트폴리오를 구축하고자 하는 투자자에게 매력적인 대안이 될 수 있다.

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